在商业租房过程中，承租人为了经营需要，往往会签订长期租赁合同，经出租人同意后对房屋进行大规模装修，甚至改变房屋结构和经营用途。很多人认为，只要装修经过了出租人同意，无论什么情况，都不需要把房屋恢复原状。
可是，一旦承租人因经营不善等原因单方提前解约，出租人面对一个结构、功能都被彻底改造的房屋，能要求恢复原状吗？
原告技术公司与被告医疗公司在2021年11月签订了长期租赁合同，租赁期限至2027年2月28日。承租的医疗公司在出租方科技公司同意的情况下对房屋进行了改造。北京市第一中级人民法院民一庭法官助理马佳雯介绍，案涉房屋在一个园区里，这个园区入驻或承租企业大多从事医疗、健康与生物方面等相关行业，房屋原来的用途是实验室，承租人经出租人同意，改造后做了办公室使用。
双方签订的租赁合同对装修处置、违约责任作出了详细约定。
马佳雯：根据双方租赁合同的约定，合同解除或租期期满之后，承租人自有设备可以自行搬离，对于出租人不需要的装修部分，由承租人拆除并承担费用。合同还约定，如果是承租人单方根本违约提前退租的，还需要按年租金50%支付违约金，且要按出租人要求恢复房屋原状，或承担全部复原费用。对于合同双方自愿约定的这些违约后果，我们通常认为是具备法律效力的。
2024年3月，租期还剩3年多时间，承租人医疗公司因自身经营问题，单方面提出提前退租。出租人科技公司同意解除合同，但双方就复原费用、占用损失等赔偿问题无法达成一致。出租方起诉到法院，要求承租方支付房屋占有使用费、房屋复原费、律师费、鉴定费以及约定的违约金。法院委托专业机构对房屋复原费用进行了司法鉴定。主审此案的北京市第一中级人民法院民一庭副庭长赵蕾进行了分析。
赵蕾：关于承租的房屋装修后是否需要恢复原状这个问题，不仅在于装修是否经过了出租人的同意，还在于这个租赁合同终止的原因是什么。根据《中华人民共和国民法典》的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁房屋进行装修、改造；如果是私自、擅自装修、改动房屋结构，出租人可直接要求恢复原状、赔偿损失。而如果经过了出租人同意，承租人退租时或者解约时是否恢复原状，就要分情形来进行判定。
赵蕾介绍，如果租赁期满合同自然终止，对于经出租人同意的装饰装修，如果合同无明确约定，承租人有权不予恢复，以现有状态返还即可。因不可抗力，比如政策调整、自然灾害等不可归责双方的原因解约的，出租人一般也无权要求承租人恢复原状、赔偿装修损失。但是，租赁期未到，双方又不是协商解除合同，是承租人单方提前解约，要不要恢复原状，就要看双方的约定。
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